Του Στέλιου Στυλιανίδη *
Ψηλά κτήρια! Μια έννοια που έχει μπει στην ζωή μας τα τελευταία 10 περίπου χρόνια. Μια νέα μορφή ανάπτυξης που έχει ήδη επηρεάσει και αλλάξει την εικόνα των πολέων μας, ειδικά της Λεμεσού. Ένα νέο θέμα ατέλειωτων συζητήσεων, τόσο στους κύκλους των επαγγελματιών της οικοδομικής βιομηχανίας, αλλά και πέρα από αυτούς, σε όλα τα επίπεδα της πολιτικής και της κοινωνικής μας ζωής. Τι είναι τελικά τα ψηλά κτήρια; Είναι ευλογία ή κατάρα; Είναι αναγκαία ή υπερβολή; Είναι σωστή πολεοδομική πολιτική ή ματαιοδοξία;
Πρόθεση μου στο παρόν άρθρο δεν είναι να δώσω απαντήσεις, αλλά να θέσω προβληματισμούς, να αναφέρω κάποια δεδομένα τα οποία πιστεύω θα βοηθήσουν στην διαμόρφωση πιο ολοκληρωμένης άποψης για το θέμα. Θα ήθελα δηλαδή να θέσω μια σειρά ερωτημάτων τα οποία «βασανίζουν» εμάς, τους επαγγελματίες, στην διαδικασία της μελέτης και της αδειοδότησης και να προσπαθήσω να καταλήξω σε κάποια συμπεράσματα. Να διευκρινίσω ότι όσα θα αναφερθούν αποτελούν τις αποκλειστικά δικές μου προσωπικές απόψεις και προβληματισμούς. Επίσης δεν θα καταπιαστώ καθόλου σε κοινωνικά ή άλλα κρητήρια, παρά μόνω σε πολεοδομικούς προβληματισμούς.
Ας ξεκινήσουμε πρώτα με τον ορισμό, τι σημαίνει ψηλό κτήριο; Πόσοι ορόφοι και ποιο ύψος αποτελεί την διαχωριστική γραμμή; Η απάντηση εδώ είναι απλή. Ένα κτήριο δεν βρίσκεται μόνο του σε μια έρημη περιοχή ή σε ένα κενό χώρο. Αποτελεί μέρος του αστικού συγκροτήματος και βρίσκεται σε ένα ήδη διαμορφωμένο δομημένο περιβάλλον. Επομένως ο ορισμός ενός κτηρίου εάν αυτό είναι ψηλό ή όχι εξαρτάται και από το χώρο στο οποίο ανεγείρεται και από το περιβάλλον, είτε φυσικό είτε τεχνητό, που εντάσσετε. Για να γίνει πιο καταννοητό, σε μια απλή οικιστική γειτονιά με διόρωφες κατοικίες, ένα κτήριο 4-5 ορόφων είναι ψηλό! Σε μια αστική περιοχή με χαμηλές πολυκατοικίες 3-4 ορόφων – όπως είναι οι περισσότερες πόλεις μας – ένα κτήριο 8-10 ορόφων είναι ψηλό! Σε μια περιοχή όπου επικρατούν κτήρια με 12-13 ορόφους τότε ένα κτήριο με 20 ορόφους είναι ψηλό. Θέτω λοιπόν το ερώτημα, ένα κτήριο με 20 ορόφους σε περιοχή που επικρατεί δόμηση με πολυκατοικίςε 5 ορόφων, πως θα το χαρακτηρίζαμε;
Το συμπέρασμα μου είναι ότι ο ορισμός «ψηλό κτήριο» είναι σχετική έννοια και έχει άμεση σχέση με το περιβάλλον στο οποίο θέλουμε να το εντάξουμε. Δηλαδή ο άνθρωπος δέχεται με διαφορετικό τρόπο το μέγεθος, ανάλογα με το τι το συγκρίνει. Σίγουρα η κάθε περίπτωση είναι ξεχωριστή και πριν την έγκριση ή απόρριψη του από την κοινή γνώμη θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη διάφοροι παράμετροι και εννοείται ότι και η κάθε μια περίπτωση έχει τις δικές της ξεχωριστές ιδιαιτερότητες, απαιτήσεις, κινδύνους που θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη. Ειδικά όταν μιλούμε για μια χώρα, όπως την Κύπρο και για μια πόλη όπως την Λεμεσό.
Ένας δεύτερος σημαντικός παράγοντας, είναι το μέγεθος της ανάπτυξης. Εφόσον η νομοθεσία μας παρέχει το δικαίωμα για την ανέγερση κτηρίων ψηλότερων των προβλεπόμενων από τις ζώνες το επόμενο ερώτημα που λογικά τίθεται είναι πόσο θα είναι το μέγεθος του; Τι παράγοντες πρέπει να ληφθούν υπόψη; Τι είναι εκείνο που θα μας καθοδηγήσει;
Εφόσον δεν έχουμε εμπειρία στην διαχείριση τέτοιων περιπτώσεων, ας προσπαθήσουμε να παραδειγματιστούμε από το τι γίνεται στο εξωτερικό. Ας κάνουμε δηλαδή μια σύγκριση με άλλες πόλεις και τι τακτική ακολουθούν.
Πρώτο συγκριτικό παράδειγμα: Μια πόλη που όλοι γνωρίζουμε και αγαπούμε, η ΑΘΗΝΑ! Ο πληθυσμός της είναι πάνω από 3 εκ. Ας σκεφτούμε λοιπόν, πόσα κτήρια υπάρχουν στην Αθήνα με πάνω από 10 ορόφους; Υπάρχουν αρκετά! Με πάνω από 20 όμως; Μόλις πέντε! Με πάνω από 30 ορόφους; Δεν υπάρχει κανένα! Το πιο ψηλό κτήριο στην Αθήνα είναι ο γνωστός «Πύργος των Αθηνών» με 28 ορόφους και 103 μέτρα ύψος, και ακολουθεί ο «Πύργος του Πειραιά» με 84 μέτρα και 22 ορόφους. Ο Πύργος στην Αθήνα κτίστηκε το 1971 και πήρε τα σκήπτρα του ψηλότερου κτηρίου από το 14οροφο Χίλτον. Εδώ και 45 χρόνια, δεν κτίστηκε πιο ψηλό κτήριο. Γιατί άραγε;
Ας δούμε τι γίνεται σε μια άλλη γνωστή μας και επίσης αγαπημένη πόλη. Πόσα κτήρια υπάρχουν πάνω από 12 ορόφους στην Θεσσαλονίκη; Κανένα! Υπάρχουν μόνο σε μελέτες. Η ψηλότερη κατασκευή, όχι κτήριο, στην Θεσσαλονίκη είναι ο πύργος του ΟΤΕ με ύψος 76 μέτρα από το 1966! Η πραγματικότητα είναι ότι σύντομα θα η Θεσσαλονίκη θα αποκτήσει ψηλότερο κτήριο, αλλά με μέγεθος που συνάδει στην κλίμακα και στο μέγεθος της πόλης.
Ας ξεφύγουμε όμως από τον ελληνικό χώρο και ας δούμε ακόμα ένα παράδειγμα από τον ευρύτερο ευρωπαϊκό χώρο, και ας επισκεφτούμε μία ολόκληρη περιοχή, την Σκανδιναβία, με 4 χώρες και πληθυσμό περίπου 35εκ. Γνωρίζετε πόσα κτήρια με ύψος άνω των 75 μέτρων υπάρχουν; Μόλις 10, αρκετά εκ των οποίων είναι Καθεδρικοί Ναοί! Το ψηλότερο κτήριο είναι το γνωστό “Turning torso” στο Μάλμοε της Σουηδίας με 57 ορόφους, το οποίο να αναφέρω ότι επίσης αποτέλεσε αντικείμενο πολλών συζητήσεων στην πόλη πριν την ανέγερση του.
Έχοντας λοιπόν υπόψη αυτά τα δεδομένα, προκύπτει πραγματικά ο προβληματισμός ποιο τελικά θα πρέπει να είναι το ιδανικό για τις συνθήκες της Κύπρου και ειδικά της Λεμεσού; Η κλίμακα της πόλης, ο χαρακτήρας της, ο ίδιος ο κόσμος της, τι μας υπαγορεύει τελικά; Αυτά είναι ερωτήματα τα οποία δυστυχώς δεν είμαστε σε θέση να απαντήσουμε. Ενδεχομένως να μην είμαστε ούτε και προετοιμασμένοι να απαντήσουμε. Όπως όμως είπα και προηγουμένως, εμείς σαν επαγγελματίες τηρούμε τις διατάξεις της νομοθεσίας, και αν κάτι το επιτρέπει η νομοθεσία, η μόνη μας δικαιοδοσία είναι στην ουσία να προσπαθήσουμε να τους εφαρμόσουμε σωστά, και να θέσουμε κάποιους όρους και περιορισμούς ώστε να προσαρμοστούμε κατάλληλα στο δομημένο περιβάλλον. Επομένως το ερώτημα, θα έπρεπε να τεθεί ίσως κάπως διαφορετικά. Οι νομοθέτες που θέσπισαν τους κανονισμούς, έχουν λάβει υπόψη αυτά τα δεδομένα; Έχουν κάνει συγκρίσεις με ανάλογες περιπτώσεις;
Όλα τα προηγούμενα ερωτήματα είναι αυτά που σε μεγάλο βαθμό καθορίζουν και το πολεοδομικό μέλλον της πόλης μας. Τα τελευταία 50 χρόνια έχουν παρθεί σημαντικές αποφάσεις που άλλαξαν την εικόνα της πόλης.
Σαν παραδείγματα να αναφέρω τα εξής:
To «τείχος» του παραλιακού μετώπου. Είμαι σίγουρος ότι γύρω στο 1980 γίνονταν τότε παρόμοιες συζητήσεις όπως κάνουμε σήμερα. Το αποτέλεσμα το βλέπουμε καθημερινά, και έχω την εντύπωση ότι οι πλείστοι θα συμφωνήσουν ότι δεν ήταν και η ορθότερη προσέγγιση, αφού το αποτέλεσμα ήταν απρόσωπα ως επί το πλείστον κτήρια, αποκοπή της πόλης από την θάλασσα, απώλεια του γραφικού παραλιακού χαρακτήρα της πόλης, απώλεια της θαλάσσιας αύρας κτλ. Σήμερα φτάσαμε στο σημείο, κάθε φορά που συζητούμε για αναθεωρήσεις των σχεδίων ανάπτυξης να συζητούμε και το μέλλον της παραλιακής λεωφόρου. Μια δική μου προσωπική εισήγηση προς τις Αρχές, έχοντας υπόψη ότι αρκετά από τα κτήρια είναι ήδη γερασμένα, ήταν να δοθούν κίνητρα για ενοποίηση των αναπτύξεων ώστε στα επόμενα 25-30 χρόνια στην θέση του τείχους να ανεγερθούν ψηλότερα κτήρια της τάξης των 12-13 ορόφων, αλλά και με απόσταση 40 – 50 μέτρων μεταξύ τους. Με αυτό τον τρόπο θεωρώ ότι τουλάχιστον κάποια από τα απολεσθέντα οφέλη, θα τα επανακτήσουμε.
Ένα άλλο παράδειγμα ήταν η απόφαση για κατεδάφιση όλων των κτηρίων κατά μήκος της παραλίας. Πιθανότατα θα θυμάστε κάποια από τα εξαιρετικά κτήρια τα οποία έπεσαν θύματα αυτής της απόφασης, και πιθανότατα να θυμάστε τους «αγώνες» που είχαν γίνει τότε για την διάσωση του τελευταίου οικοδομήματος, των αποθηκών «Θεοδοσίου» . Δεν θέλω να αναφέρω κατά πόσο η συγκεκριμένη πολιτική ήταν σωστή ή όχι, είμαι όμως σίγουρος ότι οι εμπνευστές της δεν είχαν στις σκέψεις τους ότι 25 χρονιά μετά θα είχαμε την σημερινή εικόνα στην παραλία της Λεμεσού ούτε νομίζω να οραματίζονταν ούτε αυτή την εικόνα!
Για να μην παρεξηγούμαι, δεν λέω ότι τα κτήρια είναι καλά ή κακά, απλά εντοπίζω το γεγονός.
Που θα ήθελα να καταλήξω με αυτά που σας έχω αναφέρει; Ποιος τελικά ασχολείται με τον αστικό σχεδιασμό μιας πόλης; Είμαστε θύματα τάσεων που αλλάζουν κατά καιρούς; Υπάρχουν «μόδες»; Την πολεοδομία την καθορίζουν οι ειδικοί, οι πολιτικοί ή οι επιχειρηματίες; Χωρίς φυσικά να έχω οτιδήποτε εναντίον κανενός, ειδικά των developer! Μακάρι να υπάρχει η ανάπτυξη και να είναι καλά οι άνθρωποι να επιχειρούν, διότι πολλοί από εμάς έχουμε δουλειά διότι ακριβώς υπάρχουν οι developers που φροντίζουν για την ανάπτυξη! Ποια ανάπτυξη όμως; Μια ανάπτυξη βασισμένη πάνω σε σωστά πολεοδομικά, δημογραφικά, περιβαλλοντικά κριτήρια, ή μια ανάπτυξη που να ικανοποιεί την ματαιοδοξία του οποιουδήποτε;
Ελπίζω σε 25 χρόνια από σήμερα – μακάρι να είμαστε ακόμα ενεργοί για να το δούμε – να μην κάνουμε παρόμοιες συζητήσεις για την ορθότητα ή μη των αποφάσεων που παίρνουμε σήμερα.
Το τελευταίο μεγάλο ερώτημα που τίθεται είναι πλέον η Χωροθέτηση τους. Που θα μπορούν να ανεγείρονται τα ψηλά κτήρια! Ποια νομοθετική ρύθμιση το προβλέπει;
Με βάση τα όσα έχουμε μπροστά μας, το συμπέρασμα που βγαίνει είναι ότι, ενώ στο Τοπικό Σχέδιο του 2011, έγιναν κάποιες σκέψεις όσον αφορά πιθανή χωροθέτηση πιο ψηλών από τα συνηθισμένα κτήρια, έχοντας υπόψη προφανώς να τονιστούν κάποια σημαντικά σημεία της πόλης με την δημιουργία σημείων αναφοράς, στην πράξη είχαμε ενδιαφέρον για την ανέγερση γιγάντων με τυχαία χωροθέτηση, κάτι που πιθανόν να επιδυνωθεί εάν συνεχιστεί η ίδια τακτική. Ποιο είναι τελικά το κριτήριο χωροθέτησης των πανύψηλων κτηρίων; Ένα και μοναδικό! Το εμβαδόν του οικοπέδου! Με όλα τα επακόλουθα που μπορεί αυτό να συνεπάγεται. Δεν ξέρω πως μπορεί να χαρακτηριστεί μια τέτοια μορφή ανάπτυξης, άτακτη ίσως, χαώδες θα μπορούσε να πει ίσως κάποιος. Εκείνο που σίγουρα δεν είναι, δεν είναι οργανωμένη! Αυτού του είδους η ανάπτυξη επηρεάζει σίγουρα σε μεγάλο βαθμό πολλούς παραμέτρους της ομαλής λειτουργίας της πόλης που θα πρέπει να λαμβάνονται πιο σοβαρά υπόψη κατά την διαδικασία εξέταση τους. Δυστυχώς οι Αρχές δεν έχουν ακόμα επαρκή εργαλεία στα χέρια τους για να μπορούν ορθολογιστικά να ρυθμίσουν αυτή την ανάπτυξη κάτι που ενδέχεται να εγκυμονεί περαιτέρω κινδύνους.
Να αναφέρω μόνο ένα απλό παράδειγμα το οποίο όμως είναι και ενδεικτικών των επιδράσεων που θα έχει τυχόν μετατροπή της Λεμεσού σε «Μανχάταν»!
Θα αναφερθώ στην περιοχή μεταξύ των δύο λιμανιών για την οποία είναι υπό μελέτη Σχέδιο Περιοχής, το οποίο και σύντομα αναμένουμε την δημοσίευση του. Είναι γενικά αποδεκτό ότι για την περιοχή θα δοθούν κίνητρα ώστε να τύχει της πρέπουσας ανάπτυξης η οποία και να συμβάλει στην ποιοτική αναβάθμιση της Λεμεσού γενικότερα. Δεν έχουν ακόμα καθοριστεί ζώνες ή κίνητρα, για αυτό και το σενάριο είναι καθαρά υποθετικό. Θεωρούμε λοιπόν ότι στην περιοχή ορίζεται ως μέσος συντελεστής δόμησης το 1,40:1 . Αν λάβουμε υπόψη τα κίνητρα που ισχύουν σήμερα, τις χρήσεις ενδέχεται να ισχύσουν και μια ανάπτυξη της περιοχής στο 65%, τότε ο πληθυσμός της θα είναι της τάξης των 18000 κατοίκων. Από αυτούς τους κατοίκους, το 1/5 περίπου ενδέχεται να είναι παιδιά σχολικής ηλικίας. Άρα , εάν στην περιοχή, δεν προβλεφθεί χώρος για σχολείο (που σήμερα δεν υπάρχει) φανταστείτε τον επηρεασμό που θα έχει στην ομαλή λειτουργία της πόλης!
Άρα, θα πρέπει να προβλεφθούν από τώρα όλες εκείνες οι πολεοδομικές ρυθμίσεις, που να διασφαλίζουν την ομαλότητα. Φυσικά στην διαδικασία της αδειοδότησης, προσπαθούμε να διασφαλίζουμε τις ανέσεις των οποιονδήποτε περίοικων, αλλά επαναλαμβάνω, δεν μπορούμε να αρνηθούμε στον οποιονδήποτε κάτι που το δικαιούται, ούτε και αποτελεί ευθύνη του κάθε ιδιοκτήτη η φροντίδα της ομαλής λειτουργίας της πόλης. Για αυτό, για αυτή ειδικά την περιοχή, εφόσον ξέρουμε πλέον τι θέλουμε, θα πρέπει παράλληλα και να διασφαλίσουμε και τις σωστές κοινωνικές και κοινοτικές υποδομές, ώστε να δημιουργήσουμε μια περιοχή μοντέλο!
Φυσικά θα ερωτήσετε πως μπορούμε να δεσμεύσουμε γη τεράστιας αξίας για σχολείο ή για πάρκα ή οτιδήποτε άλλο, η προσωπική μου άποψη είναι ότι ακριβώς για αυτούς τους λόγους και θα μπορούσαν να δοθούν αντισταθμίσματα για ψηλά κτήρια. Άλλωστε θεωρώ ότι σαν κράτος το μακροχρόνιο όφελος που θα έχουμε από ένα σχολείο είναι πολύ περισσότερο από τον οποιοδήποτε ουρανοξύστη θα μπορούσε να κτιστεί στην ίδια γη.
Για να επιστρέψουμε όμως πίσω στο θέμα μας, η διαπίστωση μου είναι ότι δεν υπάρχει, ή ίσως καλύτερα δεν τηρούνται οι όποιες διατάξεις υπάρχουν στην νομοθεσία που θα μπορούσαν να ρυθμίσουν την ορθολογιστική χωροθέτηση ψηλών κτηρίων. Τα διάφορα κίνητρα τα οποία κατά καιρούς δημοσιεύονται – για τα οποία δεν διαφωνώ – απλά ο κάθε ένας τα αντιλαμβάνεται όπως τον συμφέρουν – και αυτό είναι λογικό. Τι συμφέρει όμως στην Λεμεσό είναι το ερώτημα. Είναι έτοιμη η Λεμεσός να δεχτεί όλους αυτούς τους γίγαντες, τόσο όσον αφορά την υποδομή της, όσον δε και όσον αφορά την ίδια την εικόνα της πόλης. Η υφιστάμενη κατάσταση θα πρέπει να ρυθμιστεί. Ίσως η ρύθμιση να είναι μια περιοχή με μόνο ψηλά κτήρια. Ίσως να είναι μια γραμμή κτηρίων κατά μήκος του παραλιακού. Ίσως κάτι άλλο. Οτιδήποτε όμως και να είναι θα πρέπει να ρυθμιστεί, να μπουν πιο συγκεκριμένοι κανόνες, μεγέθη, όρια και να ληφθούν υπόψη ο επηρεασμός και οι επιπτώσεις – μέσα από ένα ολοκληρωμένο πολεοδομικό εργαλείο – όπως π.χ. το Σχέδιο Περιοχής Κέντρου Πόλης.
Σε ποια λοιπόν συμπεράσματα μπορούμε να καταλήξουμε μετά από όλους αυτούς τους προβληματισμούς.
Πρώτα από όλα, ναι στην ανάπτυξη.
Δεύτερο, πρέπει να θέσουμε τα όρια μας – και θα έλεγα και να αποφασίσουμε πως θέλουμε να είναι η εικόνα της πόλης μας. Να ακολουθήσουμε δηλαδή ότι οι πλείστοι καθηγητές και πολεοδόμοι διδάσκουν στις αρχιτεκτονικές σχολές, τον σχεδιασμό δηλαδή κτιρίων με βάση την ανθρώπινη κλίμακα. Με άλλα λόγια, δηλαδή να αποφασίσουμε κατά πόσο τα οικοδομήματα να χτίζονται στα μέτρα του ανθρώπου, ή να αποδεχτούμε ότι δεν είναι λίγα τα οφέλη που θα μπορούσαν να προκύψουν από την «εις ύψος» επέκταση της πόλης, όπως θα έλεγε και ο μεγάλος αναμορφωτής της Αρχιτεκτονικής, ο Λε Κορμπυζιέ
Τρίτο, θα πρέπει να οριστούν συγκεκριμένα κριτήρια και να τηρούνται.
Τέλος, να τεθούν οι πολεοδομικές εκείνες ρυθμίσεις που θα βοηθήσουν τόσο τα ψηλά κτήρια και τους επενδυτές όσο και την «Πόλη» με την ευρύτερη έννοια της λέξης.
Θα κλείσω το άρθρο μου με ένα απόφθεγμα ενός διακεκριμένου συνάδελφου, του Αλέξη Βανδώρου – εκπρόσωπου της Ελλάδας στην «Επιτροπή Ψηλών Κτιρίων και Αστικού τοπίου» της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ο οποίος μίλησε για την Αθήνα, αλλά ταιριάζει απόλυτα στην περίπτωση της πόλης μας και την υιοθετούμε. «Τα ψηλά κτίρια δεν είναι πανάκεια, ούτε ταιριάζουν παντού χωρίς τις απαραίτητες προβλέψεις. Άλλωστε, δεν θέλουμε να γίνει η Αθήνα… Ντουμπάι. Υπάρχουν όμως ευρωπαϊκά παραδείγματα όπως η Φρανκφούρτη, το Παρίσι και η Ρώμη, τα οποία είναι περισσότερο στα μέτρα μας»
*ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΑΣ /ΠΟΛΕΟΔΟΜΟΣ- ΥΠΟΨΗΦΙΟΣ ΒΟΥΛΕΥΤΗΣ ΕΔΕΚ ΛΕΜΕΣΟΥ
